盤住建復〔2018〕8號                                         簽發(fā)人：史偉

　　關于市人大八屆一次會議110號建議的答復

尊敬的張忱代表：

　　您好！您在市人大八屆一次會議上《關于規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的建議》收悉。十分感謝您對物業(yè)管理工作的關注，經(jīng)我們認真研究，現(xiàn)就您的建議答復如下：

　　一、對于居民小區(qū)工程建設遺留問題，《遼寧省物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線，應當符合國家技術標準和技術規(guī)范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；驗收合格后，建設單位應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。第四十四條規(guī)定，新建物業(yè)的配套建筑及設施設備經(jīng)建設行政主管部門竣工綜合驗收合格后，建設單位方可向物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務費用。第七十四條建設單位應當按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現(xiàn)的質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。下一步就是貫徹落實，并結合《盤錦市物業(yè)管理條例》的修訂進一步完善細化，使之更具有可操作性，最大限度減少開發(fā)建設遺留問題對物業(yè)管理的影響和制約，努力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　二、對于小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督，《遼寧省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，建設單位應當按照國家有關規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并接受縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。第四十五條規(guī)定，新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未經(jīng)承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當自新建物業(yè)交接后三十日內，持相關文件向縣物業(yè)行政主管部門辦理備案。第六十條規(guī)定，市、縣物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)管理服務投訴受理制度，公布投訴方式，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人的投訴，及時答復處理結果。經(jīng)核查屬實的，縣物業(yè)行政主管部門應當向物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出整改通知，責令其限期整改?？h城市管理執(zhí)法、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、物業(yè)服務收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并答復投訴人。第六十四條規(guī)定，實行物業(yè)管理協(xié)調會議制度。物業(yè)管理協(xié)調會議應當由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，物業(yè)行政主管部門、公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。第六十三條規(guī)定，物業(yè)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)服務標準與質量考核和信用評價體系，定期組織對其進行考核，聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和居（村）民委員會的評價意見，并將考核結果向社會公布。我們已制定縣區(qū)物業(yè)管理考核辦法，通過一系列具體指標加強對縣區(qū)物業(yè)管理工作的考核，同時通過易安居平臺和民心網(wǎng)、市長熱線、網(wǎng)格管理中心等平臺，提供政府監(jiān)管系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、業(yè)主生活服務系統(tǒng)，實現(xiàn)解決投訴、報修、隨手拍上傳、電梯救援、數(shù)據(jù)分析、績效考核等功能，及時處理物業(yè)管理方面的投訴和報修等問題，從源頭上化解物業(yè)矛盾糾紛，暢通群眾投訴解決渠道，不斷提高全市物業(yè)管理水平。

　　三、對于強化對物業(yè)管理工作的指導，市政府提出今年作為物業(yè)管理服務提升年，努力實現(xiàn)三個100%，其中之一就是成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會率達到100%。結合盤錦物業(yè)管理條例征求意見，分別召開各縣區(qū)業(yè)主委員會座談會，充分收集掌握業(yè)主委員會建設中存在的問題，印發(fā)了業(yè)主大會、業(yè)主委員會操作流程，指導縣區(qū)推進業(yè)主委員會建設。鼓勵有條件的縣區(qū)成立物業(yè)協(xié)會，目前大洼區(qū)成立有物業(yè)協(xié)會。遼寧省今年內要出臺物業(yè)服務收費指導標準和物業(yè)服務合同示范文本，我市將參照執(zhí)行。

　　四、對于健全物業(yè)管理體制機制，《盤錦市人民政府關于進一步加強物業(yè)管理工作的實施意見》提出，要以提高物業(yè)管理水平和服務質量為目標，按照建立健全市政府決策、縣區(qū)政府負責、街道具體實施、社區(qū)配合落實的新型城市管理體制總體要求，切實加強體制機制建設，完善以縣區(qū)為責任主體的物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、街道辦事處和社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的作用，構建“條塊結合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的物業(yè)管理制度框架，明確職責分工，全面依法推進，嚴格績效考核，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的良性發(fā)展。依托遼寧省物業(yè)信用信息平臺，建立全市物業(yè)企業(yè)信用檔案，確保我市物業(yè)管理各項基本情況一清二楚，為高水平物業(yè)管理打下良好基礎。

　　五、對于深化物業(yè)管理法規(guī)宣教，重點圍繞《遼寧省物業(yè)管理條例》出臺的背景、出臺《條例》的意義、《條例》具體條款內容和《條例》解讀；物業(yè)行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人宣傳貫徹《條例》的好的做法和經(jīng)驗以及群眾關心、社會關注的熱點難點問題等內容開展宣傳活動。按照“政府主導、協(xié)會組織、企業(yè)參與、全社會發(fā)動”的原則，采取海報漫畫宣傳、網(wǎng)上答題、行業(yè)競賽、傳統(tǒng)（新）媒體宣傳、業(yè)務培訓等多種方式，廣泛開展《條例》及相關法律法規(guī)宣傳活動。與盤錦日報加強合作，重點宣傳物業(yè)管理服務提升年各項活動推進情況，印刷宣傳畫冊，參加全省物業(yè)管理技能大賽，企業(yè)利用小區(qū)Led電子屏、業(yè)主微信平臺(或QQ群)等宣傳載體，努力擴大宣傳覆蓋面。

　　六、對于規(guī)范物業(yè)管理服務行為，我們從物業(yè)管理標準化建設入手，在充分借鑒國家標準37項、地方標準5項的基礎上，緊密結合我市實際，召開十幾次專題座談會，廣泛征集縣區(qū)、企業(yè)意見，反復修改完善，形成了我市物業(yè)管理標準規(guī)范。主要包括3個方面內容：一是物業(yè)服務標準，分為5個等級，每一級標準中都包括物業(yè)綜合管理服務，房屋共用部位管理，共用設施設備運行、維修和養(yǎng)護，公共秩序維護，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護管理等6項內容，5個等級服務內容相同但服務標準不同。二是配套標準，包括物業(yè)企業(yè)信用信息標準、物業(yè)管理公開公示標準、業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設標準，保證體系的完整性。三是物業(yè)企業(yè)管理制度標準和工作流程，有力促進企業(yè)從傳統(tǒng)管理向規(guī)范管理轉變，形成系統(tǒng)的管理鏈，提高服務水平。召開縣區(qū)會議，所有企業(yè)發(fā)放標準匯編，有計劃、有步驟組織實施企業(yè)開展標準化管理，先試點運行積累經(jīng)驗，實現(xiàn)標準落地。同時對體系運行和工作實施進行跟進，不斷總結經(jīng)驗，推廣先進做法，樹立標準化典型企業(yè)，確保2018年底前行標準化管理小區(qū)達到40%。年底前要求所有物業(yè)小區(qū)實行公開公示，100%完成“一箱三欄”（物業(yè)企業(yè)服務意見箱、政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開欄、小區(qū)事務公開欄）設施建設和相關內容公開公示。

　　七、對于落實專項維修資金收繳，一是確保全額歸集，商品住宅、非住宅的業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，要求開發(fā)企業(yè)指導業(yè)主到市住建委維修資金專戶繳納維修資金，憑維修資金繳交發(fā)票到開發(fā)企業(yè)辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙。二是確?？茖W管理，委托建設銀行承辦維修資金管理的金融服務業(yè)務，提供維修資金繳存帳戶設立、繳存、支取和結算服務，對維修資金存款賬戶資金進行運作。三是規(guī)范使用。制定維修資金審批流程，嚴格履行現(xiàn)場勘查、物業(yè)辦研究、住建委分管主任立會、會議紀要明確、業(yè)主簽字、公示、過程監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收、決算審核環(huán)節(jié)。委托有資質的造價公司審核決算，根據(jù)審核定案值撥款。同時，堅持特事特辦、急事急辦的原則，優(yōu)先審批電梯、消防、防水及外墻滲水、外墻面脫落、下水管道堵塞等安全應急事項，嚴格為業(yè)主把關、負責。

　　八、對于推進老舊住宅小區(qū)國有物業(yè)公司管理，按照全市民生工程計劃，全市實施了棄管小區(qū)改造工程，市政府印發(fā)了《盤錦市2018年棄管小區(qū)綜合整治實施方案》，力爭今年年底前棄管小區(qū)全部改造完成并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。按照堅持“市場主體、政府參與、規(guī)模經(jīng)營、全面推進”的原則，積極組織國有物業(yè)企業(yè)參與棄管小區(qū)物業(yè)管理。截至目前，大洼區(qū)國晟物業(yè)公司已接管13個小區(qū)201棟住宅樓，實行簡單的衛(wèi)生保潔、維修保養(yǎng)、秩序維護等基本物業(yè)服務，收費標準0.6元/月?平方米。興隆臺區(qū)遼河物業(yè)公司已接管42個小區(qū)645棟樓，正與業(yè)主委員會和社區(qū)研究簽訂物業(yè)服務協(xié)議，已與2個小區(qū)簽訂合同，收費0.8元/月?平方米，興隆臺區(qū)同城物業(yè)公司已接管鶴鄉(xiāng)小區(qū)、鶴鳴小區(qū)，已實施基本物業(yè)管理服務，但收費率較低。市政集團所屬寶惠物業(yè)公司已開始著手接管華錦集團實行“三供一業(yè)”改造小區(qū)，正在有序推進。

　　以上答復您是否滿意，如有意見，敬請反饋。

　　衷心感謝您對我市物業(yè)管理工作的關心和支持，并歡迎您在以后的工作中提出更多的寶貴意見和建議。

　　此答復。

　　盤錦市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

　　2018年5月13日